Ko najdete popolno hišo, je prodajalec, da sprejme vašo ponudbo, le prvi korak v pogajalskem postopku. Pogoji prodaje - in celo nekateri predmeti doma in na nepremičnini - so prav tako odprti za razpravo.
Vendar je lahko veliko vaše pogajalske moči odvisno od trga. "Neverjetno pomanjkanje hiš na trgu nas trenutno vodi na ekstremnem trgu prodajalcev," pravi Kris Lindahl, izvršni direktor in ustanovitelj podjetja Kris Lindahl Real Estate, ki oskrbuje trge v Koloradu, Minnesoti in Wisconsinu. Pogajanja se lahko zmanjšujejo in pretakajo glede na nihanja trga in lokacijo.
"Strokovno znanje lokalnega zastopnika je velika prednost, ko moramo vedeti, o čem se lahko pogajate na trenutnem trgu in v določeni soseski, v kateri želite kupiti, kajti trg morate poznati, da se lahko pogajate, ”Pojasnjuje Lindahl. (In to je samo ena od stvari, ki jih želi vaš nepremičninski posrednik vedeti.)
To so nekateri pogoji, stroški in drugi dejavniki, o katerih se lahko dogovorite pri nakupu hiše.
Datum zaključka
Pogajanje o zaključnem datumu lahko deluje na več načinov. Po mnenju Lindahla lahko kupec, ko je kupec odprt za želje prodajalca glede končnega datuma, pomaga izstopati in biti privlačnejši. Če pa ste prepričani v svojo ponudbo, lahko poskusite izkoristiti datum zaprtja na drug način. "Če prodajalec potrebuje dodaten čas, ga lahko kupci dajo v zameno za nekoliko nižjo ceno," pojasnjuje John Walkup, soustanovitelj podjetja UrbanDigs iz New Yorka v New Yorku.
Po drugi strani pa je kupec tisti, ki potrebuje prilagodljiv datum vstopa. "Nekateri kupci se bodo pogajali za predčasno zasedbo nepremičnine, kar je lahko v pomoč, če se bo njihov najem končal pred zaprtjem doma," pravi Tyler Forte, izvršni direktor pri podjetju Felix Homes v Nashvillu v zvezni državi Tenn.
"To daje kupcu priložnost, da se pred zaprtjem preseli v nov dom, kar lahko naredi postopek selitve veliko manj stresen."
Zapiranje stroškov
Stroški zapiranja, povezani z nakupom stanovanja, so lahko precej dragi, vendar vam morda ne bo treba plačati vseh. "Stroški zapiranja so ločeni od cene, zato mnogi kupci domnevajo, da so ti stroški standardni, v resnici pa se je o njih mogoče pogajati, zlasti če je trg trenutno naklonjen kupcem," je dejal Walkup.
Z drugimi besedami, od prodajalca lahko zahtevate, da prispeva k vašim stroškom zapiranja. "Vendar bi morali kupci in njihovi odvetniki znesek potrditi pri hipotekarni banki, saj imajo banke lahko omejitve, koliko je dovoljeno," pojasnjuje Mihal Gartenberg, agent podjetja Warburg Realty v New Yorku v New Yorku.
CEMA
Če živite v zvezni državi New York in tam živi 19 milijonov ljudi, se boste morda lahko pogajali o sporazumu o konsolidaciji, podaljšanju in spremembi sporazuma CEMA. "Če imata tako kupec kot prodajalec hipoteko, se boste morda lahko pogajali o CEMA, ki kupcem omogoča, da dodelijo staro hipoteko in jo konsolidirajo ter spremenijo z novo hipoteko za refinanciranje in v nekaterih primerih tudi za nakupe," pojasnjuje Karen Kostiw, agentka podjetja Warburg Realty v New Yorku v New Yorku
"Z uporabo te strategije kupci plačajo davek na razliko med trenutnim stanjem prodajalčeve neporavnane hipoteke (stara hipoteka) in kupčevo novo hipoteko," pravi Kostiw.
Njen kolega, agent Warburga Christopher Totaro, se strinja in dodaja: "Pri nakupu etažne lastnine ali enodružinske hiše in če ima prodajalec že obstoječo hipoteko, lahko z odobritvijo CEMA prihranite približno 2 odstotka davka na evidentiranje hipoteke." Vendar opozarja, da lahko obdelava CEMA traja 30 dni ali več. Glede na banko lahko čakate več mesecev, zato to morda ne bo dobra taktika pogajanj, če se vam mudi.
Naprave
Mnogi mislijo, da so pralni, sušilni in hladilnik samodejno vključeni v ceno stanovanja. Vendar Forte pravi, da je to pogosta napačna predstava. "Na žalost se ti aparati ne štejejo za pripomočke in niso vključeni v hišo, razen če so dogovorjeni v prodajni pogodbi," pojasnjuje. »Zelo pogosto je, da prodajalci te naprave prevažajo če vključite jih v ponudbo, zato bi jih zagotovo vprašal med pogajalskim postopkom. "
Nadgradnje
Gartenberg pravi, da se lahko z novim gradbenim domom brez dodatnih stroškov dogovorite za nadgradnje in dograditve stanovanj, kot so skladiščne enote. Vendar ne zapravljajte svojega vzvoda za svetlobna telesa, pipe in neuporaben prostor. Lastniki stanovanj napačno plačajo za te funkcije, vendar so mnoge med njimi poceni in jih je enostavno dodati.
Razmislite o dodatnem uporabnem prostoru, višjih kuhinjskih omarah in funkcijah, ki bi jih pozneje drago in težko dodali. Še en premislek: ne podajte se domačim trendom, ki bodo kmalu izginili.
Posebni predmeti v domu
Če so vam nekateri predmeti všeč, se boste morda lahko pogajali tudi zanje. "Pogosto se prodajalec preseli v nov dom, kjer kavč ne deluje, ali nima več prostora za svoj klavir," pravi Lindahl. "V večini primerov ne škodi postavljanju vprašanj, saj se lahko o določenih delih pohištva dogovorijo za nekatere posle."
Forte se strinja in pravi, da je en kupec v pogodbo vključil prodajno kosilnico s prodajalcem kosilnice za 10.000 USD. "Zadevna nepremičnina je bila na približno 5 hektarjih in kupci so bili zainteresirani za nakup kosilnice od prodajalca, da jim ne bi bilo treba kupiti nove," pojasnjuje.
Po besedah Grega Kurznerja, predsednika / posrednika pri Resideumu v Alpharetti, Ga., So prodajalci pustili žaluzije in hladilnike (in tudi prenesli garancije za dom). "Čolni, umetniška dela, biljard in masažne kadi so pogosto teme pogajanj."
Videl pa je tudi nekaj nenavadnih pogajanj za predmete, kot so vodne smuči. "In v enem primeru je prišlo do težave s pravočasnim zaprtjem zaradi zamude prodajalca in kupec se je dogovoril, da prodajalec plača za kupčev hotel."
Kurzner pravi, da so kupci prodajalcu plačali tudi davke na vračilo nepremičnin. "Imel sem tudi kupce, ki so se strinjali, da bodo obdržali psa, ki ga bo prodajalec moral zapustiti, in da bodo ribe imeli v ribniku koi."