Jean Nayar je pooblaščeni nepremičninski posrednik pri Bondu v New Yorku in avtor več knjig o dekoraciji in oblikovanju, med drugim Projekt Veseli dom (založba Filipacchi, 2013).
Skoraj tretjino prodaje stanovanj v tej državi, ki so jo v zadnjem četrtletju sestavljale nepremičnine v neki fazi zaprtja, je nakup zaseženega doma odličen način, da se za hišo dogovorite za izjemno ponudbo. Toda zaseženi domovi, ki so bili zapuščeni ali zapostavljeni več mesecev ali celo let, pogosto prihajajo s skritimi stroški, ki lahko to kupčijo spremenijo v denarno jamo. Tu skupina strokovnjakov ponuja najboljše nasvete o korakih, ki jih morate sprejeti, če ste na trgu za zaprt dom.
1. Vlagajte v pregled doma.
"Za približno 300 do 400 dolarjev lahko domači inšpektor zagotovi popolno poročilo o strukturi, mehanskih in glavnih sestavnih delih doma in nepremičnine," pravi Greg Herb, pooblaščeni nepremičninski posrednik in lastnik Herb Real Estate v Boyertovnu v Pensilvaniji. Charles Gif.webpford, pooblaščeni domači inšpektor in lastnik podjetja Amerispec v Jacksonvilleu na Floridi, se strinja in dodal, da vam bo pregled doma s strani pooblaščenega inšpektorja za dom dal "boljšo sliko o tem, kaj kupujete, in okvir za določanje prednostnih nalog vašega podjetja. popravila - ali oditi, če je preveč za ravnanje. "
2. Poiščite informacije o zgodovini hiše.
Številne države od prodajalcev nepremičnin zahtevajo, da kot del katere koli transakcije izpolnijo izjavo prodajalca o razkritju lastnine (SPDS). "SPDS običajno razkrije kakršne koli znane materialne napake, povezane z nepremičnino, in kupcu ponudi zgodovinsko perspektivo doma, njegovo vzdrževanje, pa tudi vsa popravila ali dodatke, opravljene v prejšnjem lastništvu," pravi Herb. Pogosto pa imajo te izjave nekatere izključitve, na primer, ko se dom prenaša med moža in ženo ali med brate in sestre. Druga pogosta izključitev je, če je tretji prodajalec, na primer banka ali posojilna institucija, lastnik nepremičnine zaradi izvršbe. "Ko kupite izvršilno nepremičnino pri banki, ki ni bila nikoli doma, izgubite zgodovinsko perspektivo kot kupec," pravi Herb, ki dodaja, da vam lahko domači pregled pomaga spoznati spremembe, ki so se lahko zgodile v življenju podjetja. lastnine.
3. Razmrznite dom.
Po besedah Gif.webpforda, ki je tudi član Ameriškega združenja inšpektorjev za domove (ASHI), če nameravate kupiti dom, ki je že nekaj mesecev nezaseden, "morate najprej vprašati:" Ali so pripomočki vklopljeni? '"V zaseženih domovih v mnogih delih države" je voda izklopljena, pasti napolnjene z okolju prijaznim sredstvom za zaščito pred zmrzovanjem, vodovodi pa so lahko pod zrakom ali izpuhani in popolnoma izpraznjeni, "da cevi ne zmrznejo in razbija, pojasnjuje Gif.webpford. Pred domačim pregledom bo treba napeljave preveriti pod pritiskom in jih oskrbeti z energijo. Po mnenju Gif.webpforda boste morda potrebovali pooblaščenega električarja, ki bo opravil varnostni pregled električne energije nepremičnine, preden se bo elektrika obnovila. »Vsaka občina ima svoja pravila,« pravi, »od tujcev pa bodo morda morali plačati pristojbino za vklop električne energije in se lahko stvari zapletejo, če boste poklicali tri ali štiri gospodarske službe, preden boste lahko dobili vse delujejo. Dober nepremičninski posrednik bi vam moral zagotoviti napotnice. "
4. Preverite, ali so težave z vodovodom.
Najbolj katastrofalne težave v zapuščenih ali zaprtih domovih pogosto povzročijo polomljene vodovodne cevi ali puščanje. "Včasih, ko kopate pod površino puščajoče straniščne školjke, ki je bila neprimerno popravljena, boste ugotovili, da morate zamenjati ne le svinčeni ovinek, temveč tudi celotna tla, talne nosilce in suhomontažne plošče, ki so zgnijele ali vsebujejo plesen," pravi Matthew Barnett, pooblaščeni hišni inšpektor in lastnik Brooklyna v New Yorku, Accurate Building Inspectors. Član ASHI, Barnett, pravi, da lahko obvladovanje težave s plesnijo stane od nekaj sto do 20.000 do 30.000 dolarjev ali več za popravilo in zamenjavo celotnih tal in sten iz mavca ali suhih zidov.
5. Preučite mehanske sisteme, sisteme za ogrevanje vode in električne sisteme.
»V zapuščenih hišah s prisilnim zrakom se v kanalih nabira umazanija in ostanki, celo majhne živali,« pravi Barnett, »in če je vlaga že dalj časa okoli kotlov ali peči, lahko izmenjevalniki toplote korodirajo in vi V celoti jih bom moral zamenjati. " To lahko stane med 3000 in 5000 dolarji, pravi, odvisno od vrste sistema, ki ga potrebujete. "Nekatere javne službe ne bodo prižgale pilotske luči plinskih sistemov, če so filtri umazani zaradi požarne varnosti," dodaja Andrea Johnson, licencirana posrednica za nepremičnine s sedežem v Portlandu, država Oregon, ustanovna članica in partnerica ameriških REO Partners. To pomeni, da boste morali prevzeti stroške čiščenja, da preizkusite, ali so uporabni.
6. Poiščite znake odloženega vzdrževanja.
»Ko lastniki preprosto odnehajo in prenehajo skrbeti za svoj dom, bo prišlo do številnih težav z vzdrževanjem, kot so potreba po čiščenju žlebov, odstranjevanje naplavin s strehe, posek zaraščenega rastlinja in tesnjenje / tesnjenje ploščic v tuših in kadih. , "Pravi Gif.webpford, ki dodaja, da na določenih območjih v stiski ni nič nenavadnega, da so naprave, kondenzacijske enote in stropne naprave popolnoma odstranili. Po mnenju Barnetta lahko "poceni popravila, kot je uporaba lepilnega traku ali kitarskega kita nad puščajočo cevjo ali nestrokovno ožičenje ventilatorja", povzročijo tudi globlje težave, kot so nevarnost plesni ali požara, ki lahko zahtevajo drage popravke po progi.
7. Preverite razpoke na temelju, streho, puščanje in druge zunanje poškodbe.
"Ponavadi se nam zdijo vse slabe strehe, strukturne težave, poškodbe zaradi vode in drugi predmeti za popravilo velikih vozovnic," pravi Gif.webpford. "V sušnih podnebjih, kot je Teksas, je treba temelje hiš zaliti, sicer lahko počijo in uničijo hišo," dodaja Johnson. Za dom z bazenom Barnett priporoča, da se obrnete na službo bazena, da se prepričate, da podzemni cevovodi in oprema niso razpokani ali zamašeni. "Običajni hišni pregled bo zajemal splošno stanje črpanja in filtriranja, teraso, kamne za prekrivanje in skimere, vendar lahko služba bazena poskuša sistem zagnati in preveriti, ali je prišlo do kakšne večje škode na opremi," pravi. Če pride do težave, vam lastnik lahko odobri, da bo spet pravilno deloval.
8. Izvedite kanalizacijski obseg.
Johnson zlasti za domove, starejše od 20 let, predlaga vlaganje v inšpekcijski nadzor kanalizacije. "Linije lahko pretrgajo drevesne korenine," pravi, "ali pa morda niso pravilno povezane z javnimi sistemi." Vrvi so lahko tudi zgnijele, zamašene ali poškodovane. Vodovodno podjetje lahko z videokamero napelje video, da ugotovi njeno stanje.
9. Rešite morebitno zastavno pravico.
"Številne občine imajo predpise glede vzdrževanja nepremičnin," pravi Herb. "Če je banka lastnica nepremičnine, bo praviloma vodila urnik sečenja trate, če pa tega ne stori, lahko občina zastavi zastavo na nepremičnini, če mora vstopiti in vzdrževati travnik sama," pravi. "Morebitno število drugih zastavnih pravic je bilo na nepremičnini postavljeno s strani neplačanih izvajalcev, javnih služb, združenj lastnikov stanovanj in podobno," pravi Johnson. Pred zaprtjem nepremičnine se morate prepričati, da ste vse zastavne pravice temeljito raziskali vi in lastnik lastništva ter odpravili, preden vam lahko prejšnji lastnik prenese lastninsko pravico.
10. Znova zaklenite vse ključavnice.
"Veliko hiš ima sistem glavnih ključev," pravi Johson. "To pomeni, da bi lahko imeli ta ključ nešteto posrednikov, izvajalcev, cenilcev in drugih ljudi." Če kupite dom, ki vam ga zapustijo, svetuje, da zaščitite sebe in svojo lastnino tako, da takoj namestite nove ključavnice z novimi ključi.