Veste, kaj ste plačali za svoj dom in koliko stane sosednja hiša. Veste, kaj ste vložili v prenove. Toda morda ne veste, koliko je posojilodajalec pripravljen financirati, če je vaša hiša naprodaj, če želite na refinanciranju ali če razmišljate o dodajanju kreditne linije za domači kapital (HELOC). Tam pride ocena. Ocene lahko uporabite tudi za razdelitev premoženja med razvezo zakonske zveze ali poravnavo zapuščine, določitev vrednosti stanovanja za odstranitev hipotekarnega zavarovanja ali določitev vrednosti za davčne namene.
Pri transakcijah z nepremičninami cenilci določajo pošteno tržno vrednost nepremičnine, ki je najverjetnejša cena, za katero bi jo prodala na prostem trgu. Posojilodajalec nato s temi podatki določi, koliko naj posodi nepremičnini, naj gre za končno prodajo, refinanciranje ali lastniški kapital. Če postopka ocenjevanja niste seznanjeni, pomaga ugotoviti, kako strokovnjaki pridejo do številk, ki posojilodajalcem pomagajo do številke. Tukaj si oglejte, kako delujejo.
Osnove
Ker vlada nadzoruje izvajanje ocenjevanj, so v predpisih zasute. Splošno pravilo pri prodaji stanovanja je, da posojilodajalca najame cenilca in posojilodajalec stroške posreduje kupcu, običajno v prijavni proviziji. Pri ponovnem financiranju ali pri pridobivanju lastniškega kapitala lastnik stanovanja plača oceno.
Ocenjevalec primerja prodajno ceno stanovanja s ceno podobnih domov, ki so se pred kratkim prodajali na istem območju. Te imenujemo primerljive. Čeprav ni določenega pravila, ko posojilodajalec soglaša s financiranjem hipoteke, želi videti vsaj tri primerljive. Cenilci poskušajo narediti primerjavo med jabolki. Na primer ocenjevalec ne bi nasprotoval ranču v velikosti 1.700 kvadratnih metrov z dvonadstropnim Cape Codom, ki je dvakrat večji.
Stroški ocene se razlikujejo glede na regijo, vendar mora kupec upravičeno pričakovati, da bo k zaključnim stroškom dodal od 300 do 500 USD. Lastnika stanovanja, ki refinancira ali doda drugo hipoteko, bo morda treba plačati pristojbino vnaprej.
Ocene ocenjene vrednosti
John Bredemeyer iz podjetja Realcorp, ocenjevalnega podjetja iz Omahe, pravi, da ocena ni analiza dogovorjene prodajne cene, temveč mnenje o vrednosti nepremičnine. "Cena je del, o katerem se kupec in prodajalec dogovorita, in je lahko enaka višji ali nižji od tržne vrednosti," pravi. Ocena pa je ocena najverjetnejše cene, po kateri bi nepremičnina dosegla običajnih tržnih pogojih in se uporablja za določanje, koliko denarja si lahko lastnik sposodi pri hiši kot zavarovanje.
Ocenjevalec nepremičnin nepremičnino pregleda, vendar ta korak ni enak pregledu stanovanja, ki ga naroči kupec. Ocenjevalec oceni vrednost doma, inšpektor pa pregleda njegovo fizično stanje. Tako ocenjevalec kot inšpektor preverita notranjost doma, vendar je ocenjevalec na voljo, da preveri število in vrste prostorov, tloris, kvadratne metre, starost, splošno stanje in naštete storitve. Ocenjevalec lahko meri prostore in parcelo, pri čemer ugotavlja lokacijo in očitne napake. Inšpektorji poročajo tako o velikih kot o majhnih težavah. Na primer, medtem ko ocenjevalec ne bi preverjal električnih vtičnic, da bi se prepričal, da delujejo, bi inšpektor to storil.
Kaj je prenizko?
Kaj pa, če nepremičnina oceni manj kot znesek, na katerega upate? Bredemeyer pravi, da lahko oceno izpodbijate s predstavitvijo dodatnih informacij. Razmislite o tem, ali bi vaš nepremičninski agent sestavil paket primerljivih izdelkov, ki vam tehtajo v prid, ali opozoril na ugodnosti, ki bi jih lahko spregledali. Ni zagotovila, da boste prejeli oceno, vendar je vredno poskusiti.
Odpravite potencialne težave
Namesto da bi vas prizadela nizka ocena, se izogibajte težavam, ki iztirajo prodajo. Če na primer niste uspeli pridobiti ustreznih dovoljenj, ko ste preoblikovali ali dodali dodatek v svoj dom, imate morda težavo.
V mnogih primerih lahko nedovoljeno delo zaustavi prodajo doma hitreje, kot kladivo zabije žebelj. Kako lahko ugotovite, ali je dodatek pravilno dovoljen, če ga niste dodali? Oglejte si skice, ki so v evidenci vašega okrožnega ali mestnega davčnega urada. Verjetno je, da če se dodatek ne prikaže, projekt ni imel dovoljenja.
Čeprav pomanjkanje dovoljenja ne bo nujno ustavilo prodaje stanovanj, bi to lahko vplivalo na oceno. Če se ugotovi, da dovoljenj primanjkuje, Bredemeyer predlaga pogovor z lokalnimi uradniki in zagotovitev enega po dejstvu. Morda vas bo stala kazen, pravi, toda v večini krajev ne bo težav, če ne bo prišlo do konflikta s spodrsljajem ali coniranjem.
Drug zanesljiv način za znižanje vaše prihodnje ocenjevalne vrednosti je nadzidava za sosesko. Če so ulice vašega območja obložene s skromnimi trosobnimi domovi in podvojite naložbo v svojem kraju, boste težko, če ne celo nemogoče, našli čas za primerjavo. Lastništvo največje in najbolj modne hiše v bloku je lahko morilec posla, ko pride ocena. Bredemeyer priporoča, da se pred velikimi projekti obrnete na ocenjevalca. "Na sprednji strani angažirajte ocenjevalca," pravi. "Ne čakajte, dokler v tem boju ne dobite psa."
Nasvet cenilca
John Brenan, direktor raziskav in tehničnih vprašanj pri Fundaciji za ocenjevanje v Washingtonu, pravi, da ima vsaka država svoje zahteve glede licenciranja. Njegova agencija skrbi, da se cenilci držijo pravil. Tako kupec kot prodajalec "sta ujeta v čustvo posla," pravi Brenan. "Banka mora na neodvisni, nepristranski analizi vedeti, kaj je vredno."
Brenan lastnikom stanovanj svetuje, naj poskrbijo, da se izboljšave ujemajo s površino, in razumejo, da vaša naložba ne bo vedno prinesla donosa na oceno za vsak dolar. "Stroški niso nujno enaki," pravi Brenan.
Vedeti pa si je treba tudi, da so te izboljšave morda tisto, kar proda vaš dom.
Če potrebujete usposobljenega ocenjevalca, preverite organizacije, navedene na spletnem mestu Fundacije za ocenjevanje.