V: Najemam že sedem let, prihranim denar za polog in končno sem pripravljen kupiti svojo hišo. Ampak nimam pojma, kako dolgo bo trajalo, in poskušam razporediti druge velike dogodke, na primer moje počitnice. Ali obstaja enostaven način za oceno? Koliko časa traja nakup hiše?
A: Čestitamo za prehod iz najemnika v lastnika stanovanja! Po besedah Jeannie Heinen, izrednega posrednika za posredovanje nepremičnin Four Seasons Realtors iz McPhersona v državi Kansas, in člana nacionalnega združenja nepremičnin, bo od ponudbe hiše do zaključka posla minilo približno 30 do 60 dni. in dobiš ključe.
V postopku nakupa stanovanja je vključenih več korakov. Medtem ko se čas, potreben za njihovo dokončanje, razlikuje, hiša ne bo vaša, dokler zadnje ne izbrišete s seznama. Ti koraki vključujejo:
- Dajanje ponudbe za hišo.
- Pogajanje o pogojih pogodbe.
- Sprejem ponudbe.
- Po opravljeni oceni.
- Inšpekcijski pregledi voznih redov.
- Obravnava popravil, odkritih med inšpekcijskimi pregledi.
- Prejem odobritve posojila.
- Preverjanje naslova nepremičnine.
- Zaključek - sestanek, na katerem je prodajalec plačan, hiša pa vaša.
Če sodelujete z nepremičninsko agencijo, bo agent poskrbel, da bodo vsi koraki pravočasno opravljeni. To je najboljša možnost za večino kupcev, zlasti za prvič.
Datum zaključka pogodbe postavlja teren.
Ko ponudite hišo, bo vaša agentka vnesla predviden rok zaključka glede na to, kako dolgo bo po njenem mnenju potrebno za dokončanje zgornjih korakov. Ko prodajalec sprejme vašo ponudbo (običajno v 72 urah), vaš agent in agent, ki zastopa prodajalca, začneta delati, da dokončata vse korake pred zaključnim datumom.
Različne vrste posojil vplivajo na trajanje zaprtja.
"Z običajnim posojilom lahko pogosto zaprete v 30 dneh," pravi Heinen. Druge vrste posojil se zaprejo dlje, "običajno 45 do 60 dni."
- Običajno posojilo: Če imate dobro kreditno kartico, trdno delovno zgodovino in polog, vam bo posojilodajalec verjetno predlagal običajno posojilo. Ta vrsta posojila se običajno izda lokalno in če bo šlo vse po načrtih, boste ključe od hiše dobili v 30 dneh.
- Posojilo FHA: Če ne morete dobiti običajnega posojila, bodisi ker je vaš polog premajhen ali kredit ni vrhunski, boste morda še vedno upravičeni do posojila, zavarovanega pri Zvezni stanovanjski upravi. Posojilo agencije FHA se konča od 45 do 60 dni.
- Posojilo za razvoj podeželja: Posojila za razvoj podeželja, izdana prek Ministrstva za kmetijstvo ZDA (USDA), so na voljo ljudem z omejenimi dohodki, ki živijo v podeželskih ali primestnih skupnostih. Za posojila za razvoj podeželja so potrebni dodatni papirji in lahko traja do 60 dni.
- Posojilo VA: Do stanovanjskih posojil, izdanih prek uprave za veterane, so upravičeni samo veterani, pripadniki narodne garde, rezervisti in aktivni člani. Podobno kot pri posojilih za RD in FHA tudi pri posojilih za VA potrebujejo dodatne dokumente, kar lahko zaključek zaključi na 60 dni.
Ocena je ključnega pomena za zaključek do datuma pogodbe.
Vaš posojilodajalec zahteva strokovno oceno hiše, ki jo kupujete, da se prepričate, ali je vredna cene, ki jo ponujate, zato je razporeditev ocene ena izmed prvih stvari, ki jih bo opravil vaš agent.
Odpravljanje težav, odkritih med inšpekcijskimi pregledi, lahko pomakne datum konca.
Če ne kupujete hiše "takšna, kot je", bo vaš posojilodajalec želel enega ali več pregledov, da se ugotovi stanje konstrukcijske trdnosti in mehanskih elementov doma, kot so vodovod, napeljava in HVAC. Poleg tega bodo nekateri posojilodajalci potrebovali pregled termita. Če odkrijete kakršne koli težave, lahko vaš posojilodajalec od vas ali prodajalca zahteva, da jih odpravite pred zaprtjem. Glede na vrste potrebnih popravil bi to lahko premaknilo datum zaprtja.
Potreba po prodaji sedanjega doma pred nakupom novega bi lahko upočasnila zaprtje.
Ko kupci v tej situaciji dajo ponudbo za hišo, se pogodbi pogosto doda klavzula, ki navaja, da je nakup nove hiše odvisen od tega, ali kupci prodajo svojo obstoječo hišo. To se imenuje "nepredvideni dogodek" v pogodbi. Če prodajalec sprejme posel, ne da bi omejil, kako dolgo mora kupec prodati hišo, bi lahko rok za zaprtje potisnili za nedoločen čas, če kupčeva hiša ne proda hitro.
Preden začnete iskati hiše, si predhodno odobrite posojilo.
Ena od ovir za zapiranje hiše je odobritev posojila. "Če je kupec predhodno odobren," skrbi Heinen, "je treba skrbeti še manj." Pridobitev predhodne odobritve vključuje posojilodajalca, ki analizira vaše kreditno in finančno stanje ter nato odobri nakup hiše do določenega zneska glede na vaše trenutne prihodke in stroške. Vnaprejšnja odobritev sicer ni obvezna, vendar poveča možnosti, da jo zaključite do datuma v pogodbi ali prej, če se obe strani strinjata.
Nepričakovani dejavniki lahko odložijo zaprtje.
Medtem ko večina transakcij nakupa stanovanj poteka brez napak, zahvaljujoč nepremičninskim agentom, ki sodelujejo s posojilodajalci, cenilci, zastopniki za zavarovanje lastništva in inšpektorji, da bi zagotovili, da se vse opravi, lahko pride do nepredvidenih situacij in zaprejo zaključek. Zapleti, kot so odkrivanje zastavne pravice na nepremičnini, težave z lastništvom ali dogovorjena popravila, ki niso zaključena, lahko odložijo zaprtje, dokler se težave ne odpravijo.
V večini primerov bo zaprtje po urniku.
Dokler kupujete hišo, ki je navedena na seznamu nepremičninske agencije, in delate z agentom, ki zastopa vaše interese, zamud ne sme biti. Zastopniki imajo izkušnje z izpolnjevanjem vseh korakov v postopku nakupa stanovanj po urniku.