Zaradi neuspešnega poskusa zmanjšanja plačila za manjše hišno plačilo je Joseph Cortez, nepremičninski posrednik v Corpus Christiju v Teksasu, postal najemodajalec.
"Z ženo sva začela graditi hišo, ker sva bila noseča s prvim otrokom," razloži. »V poskusu znižanja plačila smo zgradili hišo, veliko 300 kvadratnih metrov manjšo od naše sedanje. Toda v tem procesu smo imeli več vremenskih zamud in gradnja je trajala dlje, kot je bilo pričakovano. Moja žena je zanosila in ona in hiša naj bi bila približno v istem času. "
Ko so Cortezovi pomislili, da bi se preselili z novorojenčkom, so bili preobremenjeni, zato so dali svojo novo hišo na trg. A prodati ni bilo tako enostavno, kot so upali. Po dobrem številu zanimanj, vendar brez ponudb, sta bila zakonca vprašana, ali bosta komu dovolila najem za eno leto, nato pa bosta kupila dom. "Vzeli smo," pravi. "Na mesec zaslužimo približno 15 dolarjev dobička."
Okoliščine so lahko drugačne, toda zgodba je enaka za lastnike domov po vsej državi. Medtem ko trg še vedno razpršuje, se nekateri, ki so upali na prodajo, zdaj spreminjajo v nejevoljne najemodajalce.
Odločitev o oddaji vašega doma
Odločitev za najem doma je lahko težka, tako čustveno kot finančno.
Odločite se, ali je izguba, ki bi jo utrpeli s prodajo stanovanja za manj, kot ste zdaj dolžni, večja od izgube, ki bi jo utrpeli med oddajanjem, pravi Bret Holmes, predsednik Advanced Management Group, družbe za upravljanje nepremičnin s sedežem v Las Vegasu. "Izračunati moraš, če bi danes prodal, kakšno izgubo bi prevzel," pravi. "Potem razmislite, koliko boste izgubili v razkoraku med koliko najemnine prinašate in koliko časa jo želite oddati." Če imate na primer denar, ki ga oddate v najem, 100 mesecev na mesec in mislite, da ga boste oddali za dve leti, boste v tem času na hiši izgubili 2.400 dolarjev. Če je to več, kot boste izgubili s prodajo z izgubo, je verjetno najbolje, da s tem preprosto opravite, pojasnjuje Holmes. Sicer pravi, da je najem smiseln.
Čustveno je seveda povsem druga vrsta vprašanj. "Ustvarja čustvene vezi in težko je videti, da nekdo za lastnino ne bo tako skrbel kot lastnik," pravi Cortez. Če želite biti boljši najemodajalec, morate stopiti nazaj in ga pogledati objektivno.
Spoznajte svoje lokalne zakone
Če se odločite za najem, morate najprej raziskati lokalne zakone. Za nekatera območja boste morda morali imeti poslovno licenco, če želite najeti svoj dom.
"Ko smo dali v najem nepremičnino, smo morali dobiti poslovno dovoljenje vlade Washingtona," pojasnjuje Bronagh Hanley, ki je postala najemodajalka, ko se je s svojim možem iz DC preselila na zahodno obalo, par pa se je odločil, da tega ne stori. želijo prodati svoj dom, na katerem so tako dolgo delali. Toda Hanley ni predvideval težav pri pridobivanju dokumenta. "Trajalo je večno," je rekla. "Imeli so naključna popravila, ki so jih želeli, da jih opravimo, plačali so precejšnjo pristojbino in morali so določiti inšpektorja, da pride v hišo." Celoten postopek je trajal približno mesec dni, Hanley pa pravi, da je to nekaj, kar morajo imeti v mislih potencialni lastniki stanovanj / najemodajalcev, saj ne samo, da lahko moti vaš vozni red, ampak je tudi čustveno naporen.
Potencialni najemodajalci se morajo tudi poučiti o zakonih o enakih stanovanjskih možnostih, pravi Braun Mincher, predsednik in vodilni posrednik družb Aggie Real Estate LLC in Aggie Commercial LLC v Fort Collinsu, CO. "Če naredite kaj podobnega, položite večji depozit, ker ima družina hišni ljubljenček, to je dokaj običajna praksa in se ne bi štelo za diskriminacijo, «pojasnjuje. »Vendar očitno ne morete spremeniti svojih praks na podlagi rase, spola, veroizpovedi, kulture, vere ali česar koli podobnega. To mora temeljiti na vašem dejanskem tveganju. "
Iskanje prave cene najema
Mincher pravi, da se lahko odločite, kaj boste zaračunali za najemnino, saj znesek, za katerega bi lahko najeli nepremičnino, v resnici ni povezan s tem, za kaj bi morali prodati nepremičnino.
"To je marsikomu težko razumeti, ker želi nadoknaditi to hipotekarno plačilo," pravi Holmes.
In medtem ko bo, koliko plačate banki, nekoliko izračunano, kaj zaračunavate, je ključnega pomena, da raziščete, za kaj najemajo podobne hiše, podobno kot bi si ogledali primerjalne lastnosti, ko bi ugotovili izklicno ceno za prodajo .
"Seveda si želite realno ogledati svoj PITI (glavnico, obresti, davke in stroške plačila zavarovanja), če imate plačilo na domu, kot to počne večina ljudi," pravi. "Razmisliti pa morate tudi o tem, kaj bo trg nosil v smislu najemnine." Mincher pravi, da če ste kupili mestno hišo na višini trga, verjetno ne boste plačali 1200 dolarjev, če vse druge podobne hiše najemajo za 900 dolarjev na mesec.
Drugi dejavnik, ki ga je treba upoštevati, je zavarovanje. Za zavarovanje stanovanja, ki ga oddajate, boste plačali več, kljub temu da ne zavarujete vsebine, temveč samo konstrukcijo. Pokličite zavarovalnico lastnikov stanovanj in se z njimi pogovorite o morebitnih povišanjih stopenj, ki bodo posledica spremembe vašega prebivališča v hiši, tako da boste to lahko izračunali v ceno, ki jo boste zaračunali najemniku.
In za lastnike domov, ki so plačali premijo za pulti iz granita, čudovit trden les ali kuhinjo iz nerjavečega jekla, je še več slabih novic. Te dodatne funkcije ne pomenijo nujno višjih cen najemnin. "Zaradi teh stvari imate morda manj prostih mest, vendar se pogovarjate z najemniki, ne s kupci," pojasnjuje Mincher. »Za njihovo lepo urejanje okolice jim ni toliko mar. Torej je ugotoviti, kaj zaračunati, izziv. «
Kako naj se povprečni lastnik stanovanja, ki razmišlja o najemu, spopade z izzivom? "V resnici morate samo preveriti časopise in spletne oglase in dobiti občutek, za kaj gre dom v vašem cenovnem razponu v krogu treh milj," pravi Holmes. Drugi dobri viri informacij vključujejo zaupanja vrednega posrednika ali nepremičnino; če imate dobre odnose z nekom v nepremičnini, vam bo morda lahko ponudil koristen nasvet.
Iskanje pravih najemnikov
Ko določite ceno za svojo hišo in vas zanima potencialni najemnik, je ključnega pomena, da preverite osebo ali ljudi, ki jim boste zaupali vaš dom.
"Ljudje lahko sami preverijo zaposlitev tako, da se obrnejo na sedanjega delodajalca," pravi Holmes. »Pridobite plače za plače, da se prepričate, da delajo tisto, za kar pravijo, da jih ustvarjajo. Opravite tudi preverjanje zgodovine najema. Pokličite prejšnje najemodajalce in preverite, kakšne informacije lahko dobite. "
Razmislite tudi o zunanjem izvajanju nekaterih postopkov preverjanja najema. "Če oseba želi opraviti popoln pregled, je postopek precej intenziven, ker v bistvu postanete agencija za poročanje o kreditnih sposobnostih," pravi Holmes. Iz tega razloga bi morali lastniki stanovanj razmisliti o podjetjih, ki za vas zaključijo postopek preverjanja najemnikov, pravi. Opravljali bodo preverjanje kreditne sposobnosti, preverjanje deložacije, preverjanje kazenskega stanja in druge podobne preglede.
Podjetje za presejanje najemnikov je, kako je Hanley našla svoje prve najemnike. "Najeli smo najemniško družbo za iskanje najemnikov, saj so imeli znanja in vire za preverjanje kreditne sposobnosti in preteklosti," pravi. »Za njihove storitve smo jim plačali odstotek najemnine prvega meseca. Bilo je vredno denarja, saj smo končali z računovodskim parom iz Wisconsina, ki je bil najboljši najemnik! "
Ste pripravljeni biti najemodajalec?
Ko so najemniki na svojem mestu, je vaša glavna naloga najemodajalca vzdrževanje nepremičnine. Če pa živite v drugem mestu, zvezni državi ali celo državi, kako se spoprijeti s tem, ko se sredi avstralske cevi pokvari ali klimatska naprava umre?
"Ljudem svetujem, naj pripravijo program garancije za dom," pravi Holmes. »Stvari bodo šle narobe - vedno se. Domači garancijski program prepreči ogromne stroške, ko se zgodijo. "
Večina domačih garancijskih programov ima premijo, ki jo plačate enkrat letno. Nato, kadar gre kaj narobe, česar zavarovanje lastnika stanovanja ne krije - na primer pomivalni stroj, ki pušča, ali hladilnik, ki se ne ohladi - pokličete domačo garancijsko družbo. Plačali boste "doplačilo", običajno od 50 do 60 dolarjev, podjetje za garancijo doma pa dvigne preostanek zavihka za popravilo.
Če ne želite plačati začetne premije domače garancije, pa zaposlite mojstra. "Če izstopite iz območja udobja, lahko stanejo več denarja kot serviserji," pravi Cortez. »Velikokrat se splača najeti strokovnjaka. Poiščite dobrega vsestranskega mojstra, ki bo vreden zaupanja. "
Upravljanje denarja
Čeprav je postopek najema nepremičnine v najem in upravljanje z njim lahko zajemajoče najemodajalce vsestranski, je ukvarjanje z dolarji in centi ključnega pomena.
• Zavarovanje: Mincher pravi, da se o oddaji nepremičnine posvetujte s svojo zavarovalnico. "Svojo pokritost boste s politike lastnika stanovanj prenesli na politiko naložbenih nepremičnin, ki bo pokrivala dejansko strukturo, ne pa tudi vsebine," pravi in dodaja, da je kritično da najemodajalci svojim najemnikom jasno sporočijo, da njihovo kritje ne ščiti premoženja ali odgovornosti najemnika. "Politike najemnikov so tako poceni," pravi. »Precej delamo, da jih dobijo naši najemniki. Praktično jih spravimo do zavarovalnice. «
• Davki: To je lahko zapleteno za lastnike / najemodajalce. Če nameravate prodati nepremičnino v naslednjih nekaj letih, boste verjetno želeli samo odbiti davke na nepremičnine, kot bi običajno. Če pa jo prenesete v pravo naložbeno nepremičnino in nekaj časa ne nameravate prodati, lahko pride do drugih davčnih ugodnosti. Mincher lahko amortizira najemnine, pravi Mincher, kar je resnična davčna ugodnost, ker bi se cene stanovanj dejansko morale ceniti. "Če je nepremičnina namenjena naložbam in ustvarjate dohodek od najemnin, jo lahko amortizirate," pojasnjuje. Čeprav je najbolje, da se posvetujete z računovodjo, pojasnjuje, da se stanovanjske nepremičnine amortizirajo 27-1 / 2 leti. »Torej, če bi imel v lasti 50 najemniških nepremičnin, lahko povprečno amortiziram 10.000 USD na leto za vsako; to je 500.000 USD letno za davčne olajšave, za katere mi nikoli ni bilo treba izdati čeka. "
• Pobiranje depozitov in najemnin: Vzemite varščino najemnika in za to odprite ločen bančni račun, pravi Mincher. "Na računu upoštevajte, da gre za račun" zaupanja ", kar pomeni, da gre za denar nekoga drugega," pravi in pojasni, da bi moral najemnik v celoti ali večino denarja, če ga potrdi, dobiti nazaj ali v celoti. njihov dogovor, res je njihovi denar, ne tvoj. Mincher pravi, da je dobra ideja tudi ustanovitev drugega računa za najem. "Včasih sem imel 20 najemnikov pred vrati vsak v mesecu, ki so čakali na plačilo najemnine," pravi. "Vendar sem pripravil sistem, po katerem jim zdaj pošljem račun in položnico, najemnino pa lahko vsak mesec položijo v kateri koli poslovalnici moje banke, namesto da bi to poskušali priti k meni." Predlaga tudi nastavitev samodejnega osnutka, tako da se lahko najemniki odločijo, da jim vsak mesec samo nakažejo najemnino. "To lahko ustanovi skoraj vsaka banka," pravi.
• Vrnjene vloge: Mincherja ne morete zbrati le za 2000 dolarjev, nato pa se odločite, da ga boste vrnili šele, ko se najemnik odseli, pravi Mincher. "Poslati jim morate podrobno razčlenjevanje," pravi. Ko se najemnik odseli, pokličite vsa komunalna podjetja, pri katerih je imel najemnik, in preverite, ali obstajajo neporavnani računi. Če je tako, to odštejte od pologa, pravi Mincher, skupaj s podrobnim seznamom vseh popravil, ki jih boste morali opraviti.
Pravne zadeve: Zaščita vaših interesov
Ne glede na to, koliko zaupate svojemu najemniku, nikoli ne poslujte na podlagi stiskanja rok in izgovorjenega dogovora.
"Dober najem je zelo, zelo pomemben tako za začetnike kot za izkušene najemodajalce," pravi Mincher, ki priporoča, da se dogovorite za sestanek z odvetnikom za nepremičnine, ki bo pregledal vaše dokumente, preden boste kdo podpisali. Morda bo stalo malo več, vendar je to cena, ki jo je vredno plačati, če ocenite, da so posledice najema slabe. Lokalni nepremičninski odvetnik bi moral poznati zakone o najemu, ki se lahko razlikujejo od občine do občine. Za manj formalne nasvete se lahko obrnete tudi pri podjetjih za upravljanje nepremičnin, vašem stanovanjskem oddelku ali lokalnem odboru nepremičnin.
"Tako lahko ugotovite, ali obstajajo kakšni obrazci ali priloge, ki morajo biti del najema, kajti če ne veste zanje, lahko pride do precej hudih posledic," pravi Mincher in dodaja, da na fakulteti mesto Fort Collins, kjer živi in najema nepremičnine, morajo imeti najemodajalci tudi obrazec o razglasitvi zasedenosti. "To je prišlo od ljudi, ki so v eno hišo strpali več študentov," pravi. "Zdaj morajo najemniki podpisati obrazec, ki potrjuje, da ima mesto pravilo, da v eni hiši ne morejo živeti več kot trije nepovezani ljudje." Če ta obrazec manjka, pravi Mincher, lahko najemodajalca kaznuje z globo 1000 dolarjev na dan .
Poleg zajetnih glob Mincher pravi, da obstajajo nekateri obrazci, ki so potrebni za dejansko veljavnost najema. "Če ima hiša na primer gradbeno dovoljenje pred letom 1979, morate v okviru zakupa imeti eno od razkritij svinca na osnovi svinca EPA ali pa je popolnoma praznino , «Razloži.
In medtem ko s svojimi najemniki upate na najboljše, Holmes pravi, da se je pametno pripraviti na najslabše. "Poskrbite, da bodo upoštevani vsi državni zakoni. Če boste morali nekoga izseliti, boste imeli zakon na svoji strani," pravi in dodaja, da je za to najboljši način posvetovanje z odvetnikom za nepremičnine. »Če tega ne storite in se odpravite na postopek izselitve in je pri najemu prišlo do vrzeli, bi lahko nekdo na koncu živel v vaši hiši brez najemnin.
Upravljanje premoženja
Najem podjetja za upravljanje nepremičnin lahko traja veliko glavobole pri najemu vašega doma, če se odločite za pravega. Družbe za upravljanje bodo običajno vzele del mesečne najemnine v zameno za izvajanje pregledov, pobiranje najemnin, popravila in druge vsakodnevne vidike upravljanja najemodajalcev.
Upravitelji nepremičnin bodo verjetno vzeli odstotek mesečne najemnine - običajno je od 10 do 15 odstotkov - ali pa bodo vnaprej plačevali stroške, včasih toliko kot najemnina prvega meseca. "Ko gre za vaše začetnike, je teh 10 odstotkov mesečne najemnine verjetno velik del te matice," pravi Mincher. »Povej svoje plačilo (PITI) znaša 950,00 USD na mesec in (dom) najamejo za 1.000,00 USD. Če bodo sami upravljali, bodo verjetno lahko te številke obnesli, če pa v mešanico vključijo upravitelja nepremičnin, zdaj dobijo le 900 dolarjev najemnine. «
Družbe za upravljanje bodo pred preselitvijo najemnika opravile preverjanje najemnikov, kreditna poročila in druge preglede. Vendar morate izbrati pravo podjetje ali osebo. "Izberite nekoga, ki je bolj usmerjen v upravljanje kot prodajo," pravi Holmes. »Še posebej, če želite le povrniti čim več denarja, dokler se trg ne vrne. Če nimate nekoga, ki bi imel izkušnje z najemom hiše, bi lahko na trgu najemnin preživel dlje, kot bi moral. "