Po drugi svetovni vojni je zvezna vlada s spodbujanjem in podporo z nizkimi obrestmi financirala spodbujanje in podporo cenovno dostopnih stanovanj. Te politike in subvencije so bile zelo učinkovite, saj so pomagale vračajočim se geografskim označevalcem in drugim kupcem domov prvič priti v svoje prve domove. Toda s hitro gospodarsko rastjo in Baby Boomom zgolj tradicionalne zvezne subvencije niso mogle slediti naraščajoči vrzeli v dostopnosti. Družine potrebujejo varna in dostojna mesta za življenje. Skupnosti potrebujejo primerno oskrbo s stanovanji na vseh ravneh cen, podjetja pa stanovanja, ki so cenovno dostopna za njihovo delovno silo.
Ugodno za nakup
Cenovna dostopnost stanovanj zvezna vlada opredeljuje kot stanovanjske stroške, ki ne presegajo 30 odstotkov dohodka gospodinjstva. Stanovanjski stroški so opredeljeni kot najemnina ali načelo, obresti, davki in zavarovanje skupaj (PITI). Če predpostavimo, da imate povprečni dohodek leta 2002 43.318 ameriških dolarjev (ameriški popis), mesečno za stanovanjske stroške ne bi porabili več kot 1083 ameriških dolarjev. Zdaj, če predpostavimo tudi, da kupujete dom po povprečni ceni iz leta 2002 158.300 USD (National Association of Realtors), bi morali za nakup tega doma pripraviti polog v višini 28.890 USD in še vedno izpolnjevati definicijo "cenovno ugoden . " Seveda obstajajo tudi drugi dejavniki, ki vplivajo na ta posel, vključno s hipotekarno mero, rokom (dolžino) posojila, točkami in stroški zaprtja. Spremenite katerega koli od teh dejavnikov in vaš polog ali mesečna plačila bi se lahko zvišali ali znižali. In če upoštevate točke in zaključne stroške, bi bili vaši skupni denarni izdatki ob zaključku več kot 33.000 USD! Po vladni opredelitvi je ta dom morda cenovno ugoden za lastništvo, toda ali bi s toliko denarja, ki je potreben vnaprej, bil cenovno ugoden za nakup?
Ugodno za gradnjo
Eden glavnih dejavnikov cenovne dostopnosti so stroški izdelave stanovanj. Skupine graditeljev pogosto trdijo - in vladne statistike to podpirajo - da gradnja domov tradicionalno vodi državo iz recesije. Ni čudno, če menite, da gradnja stanovanj koristi ne samo obrti, ampak tudi proizvodnji, strokovnim storitvam in celo prevozu. Toda povpraševanje po novih stanovanjih lahko povzroči pomanjkanje delovne sile in materiala. Zamude zaradi vremenskih razmer ali težav z dovoljenjem prav tako prispevajo k stroškom in ti stroški se prenesejo na kupca. Gradbeniki novih domov običajno delujejo na dokaj ozkih stopnjah čistega dobička od 5 do 10 odstotkov, zato lahko že majhen porast stroškov drastično zareže v dobiček gradbenika in kupcem poveča stanovanjske stroške.
Izkušeni gradbenik lahko s skrbnim načrtovanjem in izbiro materiala pomaga domačim kupcem pri zniževanju stroškov. Ta postopek se imenuje "inženiring vrednosti" in kot kupec je v vašem interesu, da poiščete graditelja, ki ga popolnoma razume. A čeprav gradbena industrija zagotovo koristi inovacijam v materialih in metodah, neodvisni gradbenik na splošno ne more bistveno vplivati na splošno dostopnost stanovanj. Pomislite tako: Dvorec v višini 750.000 ameriških dolarjev je v bistvu zgrajen z v bistvu enakimi materiali kot ranč s tremi spalnicami v 125.000 USD. Za napihnjeno ceno ne vplivajo samo zaključki.
Znižanje stanovanjskih stroškov
Eden ključnih načinov za doseganje cenovne dostopnosti je povečanje gostote stanovanj. Predpisi o rabi zemljišč na zvezni, državni in lokalni ravni lahko izjemno vplivajo na cenovno dostopnost stanovanj. Predpisi o mokriščih, na primer, odstranijo velike dele zemljišč s trga stanovanj in tako zmanjšajo ponudbo. Lokalni prostorski predpisi, ki za vsak enodružinski dom zahtevajo pet hektarjev parcel, prav tako povzročajo pritisk na oskrbo z zemljo. Obstajajo določeni fiksni stroški za razvoj katere koli parcele, vključno z načrtovanjem lokacije in dovoljenji, cestami, elektriko, kanalizacijo in vodo. Vsi ti stroški morajo biti vključeni v prodajno ceno stanovanja, ki je zgrajeno na parceli. Če coniranje ali drugi predpisi omejujejo parcelo na gradnjo ene hiše, bo moral vse te razvojne stroške kriti samski dom, s čimer bo cena višja. Če prostorski predpisi dovoljujejo večjo gostoto stanovanj - več hiš na parcelo - lahko graditelj porazdeli stroške urejanja zemljišč na vse stanovanjske enote, zato bi ista hiša dejansko stala manj za gradnjo in nakup.
Stanovanjska politika za dostopnost
Lokalne vlade navadno poskočijo, ko pomanjkanje cenovno dostopnih stanovanj začne škodovati vitalnosti skupnosti. Na mnogih območjih države si bistveni delavci, kot so policija, gasilci, zdravstveni delavci in učitelji, ne morejo privoščiti življenja v skupnostih, kjer delajo. Nekatere občine zdaj ponujajo subvencije in druge spodbude, da bi zapolnile vrzel v dostopnosti in delavce privabile bližje k svojim delovnim mestom. Drugi ukrepi, ki jih uporabljajo lokalne in državne vlade, vključujejo pooblastila za dostopnost stanovanj in vključujoče ureditve območja.
Na primer, v Massachusettsu je zakon 40B državni zakon, ki zahteva, da ima vsaka občina v državi stanovanjsko politiko s ciljem, da je vsaj 10 odstotkov stanovanjskega fonda dostopno ljudem, ki zaslužijo 80 odstotkov povprečnega dohodka na območju (AMI). Takšni ukrepi lahko zahtevajo, da razvijalci povečajo gostoto stanovanj za učinkovitejšo uporabo razpoložljivih zemljišč. Nekatera pravila od razvijalcev zahtevajo, da določen odstotek domov, ki jih gradijo, postanejo cenovno dostopni. Zakon 40B je bil eden prvih tovrstnih zakonov v državi in je bil delno odgovoren za oblikovanje približno 18.000 enot stanovanj, ki ustrezajo tej ravni dostopnosti. Maine je sledil podobnemu zakonu. Danes je na vseh območjih države vse več držav z obstoječo zakonodajo ali zakonodajo, ki še čaka, ki spodbuja in / ali nalaga dostopnost stanovanj.
Obstajajo tudi številne neprofitne organizacije in programi, ki posebej obravnavajo cenovno dostopnost stanovanj. Na primer, skupnostni zemljiški skladi (CLT) so običajno zasebni, neprofitni subjekti, ki zagotavljajo nepovratna sredstva in donacije za nakup zemljišč in stanovanj za dolgoročno dostopnost. Večina CLT-jev proda hiše, vendar imajo zemljišča "v zaup" z dolgoročnimi zakupi zemljišč lastniku hiše. Večina najemov CLT zahteva nekakšno omejitev lastniškega kapitala, tako da bo ob prodaji hiše cenovno dostopna naslednjemu kupcu. Druge organizacije vključujejo Habitat for Humanity, NeighborWorks, državne agencije za stanovanjske finance in lokalne stanovanjske oblasti. En razmeroma nov zvezni program, ki ga izvajajo lokalne stanovanjske oblasti, upravičenim najemnikom omogoča uporabo stanovanjskih kuponov iz oddelka 8 za nakup stanovanja. Lokalne banke in hipotekarni posojilodajalci imajo pogosto najnovejše informacije o programih posojil za prvič kupce.
Študija primera: Land Land Trusts rešujejo stanovanja
Mesto Burlington, mesto s približno 40.000 prebivalci, je največje mesto v Vermontu. Kljub stabilnemu gospodarstvu in šarmu v majhnih mestih ima Burlington svoj del težav z velikimi mesti: visoke najemnine, odsotni najemodajalci, ostareli stanovanjski sklad in plače, ki zaostajajo za naraščajočimi stanovanjskimi stroški. Leta 1984 so mestni voditelji in zagovorniki stanovanj ustanovili Burlington Community Land Trust (BCLT), prvi CLT, ki ga financirajo občine. Danes je največji CLT v ZDA z več kot 2500 člani.
CLT je demokratično nadzorovana skupnostna organizacija, ki pridobi zemljišča in zgradbe ter zemljišče zaupa v dobro večje skupnosti. Kar zadeva cenovno dostopna stanovanja, ta model odstranjuje stroške zemljišč iz enačbe stroškov stanovanja, s čimer je hiša veliko bolj dostopna. Poleg tega skrbništvo zemljišč lastniku stanovanja zagotavlja dolgoročni (običajno 99 let) najem, ki ga je mogoče obnoviti. V zameno se kupci stanovanj strinjajo, da bodo omejili ceno stanovanja, če in ko se bodo odločili za prodajo. V mnogih primerih CLT dobi prvo možnost odkupa hiše po formuli določeni ceni. Lastniki stanovanj s prodajo dobijo manj lastniškega kapitala, vendar ta omejitev zagotavlja, da bo hiša cenovno ugodna za naslednjega kupca.
Prvič dom BCLT je cenovno dostopen ljudem z 62 odstotki povprečnega dohodka na območju. Pri nadaljnji prodaji je povprečen dom BCLT cenovno dostopen ljudem, ki zaslužijo 57 odstotkov AMI, vendar prodaja lastnikom prinese neto dobiček v kapitalu nad 6.000 USD.
Omejitev lastniškega kapitala je bila morda radikalna ideja pred dvajsetimi leti, vendar je model šel v glavno smer. Ko je bil leta 1984 ustanovljen Burlington Community Land Trust, je bilo CLT le peščica. Danes je več kot 160 v 34 zveznih državah in drugih v Kanadi in Združenem kraljestvu.