Če imate na voljo gotovino za plačilo projekta prenove, vam tega poglavja ni treba prebrati. Vendar pa si mora večina ljudi sposoditi denar, da si pokrije službo.
Najboljša možnost je običajno hipotekarno posojilo. To je zato, ker so obresti na hipoteko na domu davčno priznane. Obstaja več vrst hipotek, ki lahko zagotovijo sredstva za projekt prenove doma, vendar je vsaka odvisna od tega, koliko kapitala imate. Kapital je neto vrednost vašega premoženja, potem ko je od njegove bruto vrednosti odšteta vsa zadolženost do njega. Dovolite mi prevajanje.
Recimo, da si želite izposoditi 25.000 USD, da izboljšate svoj dom za 100.000 USD. Če je bil vaš prvotni polog recimo 25 odstotkov kupnine in je vaše odplačilo glavnice od takrat približno 25 odstotkov, ste lastnik preostalih 50 odstotkov ali polovico vaše hiše. To bi pomenilo, da ste odličen kandidat za to posojilo, saj bo večina bank izposodila do 75 odstotkov vrednosti obstoječe hiše.
Obstaja več načinov, kako lahko izkoristite ta lastniški kapital. Glavni dve sta prvi hipoteki in drugi hipoteki.
PRVE HIPOTEKE
Za obnovitelja stanovanj je pogajanje o novi prvi hipoteki eden od načinov prevzema prenove. V praksi to pomeni, da boste pri banki zaprosili za povsem novo hipoteko. Če banka odobri posojilo, bo del izkupička namenjena poplačilu obstoječe hipoteke. Po odštetju zaključnih stroškov in provizij vam bomo plačali vse, kar ostane. Običajno je nova hipoteka še posebej smiselna, kadar je obrestna mera, ki jo plačujete, vsaj eno odstotno točko višja od stopnje, ki bi jo plačevali za novo hipoteko.
DRUGA hipoteka
Druga hipoteka je točno to, kar pove že njeno ime: gre za dodatno hipoteko k prvi hipoteki, ki jo imate. Običajno bo imetnik druge hipoteke uveljavljal terjatev do nepremičnine, če ne boste mogli plačati. V času, ko je bila hiša prvotno kupljena, se je prodajalec morda strinjal z drugo hipoteko, toda za lastnika stanovanja, ki načrtuje prenovo, je najverjetnejši vir druge hipoteke posojilna institucija.
ZAKLJUČNI STROŠKI
Stroški se razlikujejo od države do države in od banke do banke, vendar lahko stroški vključujejo odvetniške honorarje (morda vaše in bančne); pristojbine za snemanje; hipotekarni, prenosni ali drugi davki; točke na posojilo (provizije, izračunane kot odstotne točke izposojene vsote, kar pomeni, da bi dve točki na posojilo v višini 100.000 USD predstavljali nadomestilo v višini 2.000 USD); lastniško zavarovanje; pristojbine za prijavo; prijavnine; stroški ocenjevanja; stroški kreditnega poročila; in tako naprej.
Pri tradicionalni hipoteki vse te stroške običajno nosi posojilojemalec; z lastniškim posojilom banka veliko plača. Ko zaprosite za posojilo, večina bank redno poda oceno skupnih stroškov zaprtja. Prosite za razčlenitev, če ni na voljo.
DRUGE MOŽNOSTI
Poleg hipotek obstajajo še druge možnosti posojila, ki bi lahko ustrezale vašim finančnim razmeram.
Predplačila na kreditnih karticah
Če bo vaša prenova stroškovno skromna, se boste morda želeli izogniti papirovanju in stroškom prošenj za posojilo ter preprosto potegniti denar vnaprej z ene ali več kreditnih kartic. Upoštevajte pa, da so obrestne mere na splošno precej visoke (pogosto več kot dvakrat višje od hipotek).
Osebno posojilo
Osebno posojilo je razmeroma preprost posel. Vlogo vložite pri posojilodajalcu, ta preveri vašo kreditno sposobnost in zadolženost ter prijavo odobri ali zavrne. Posojila vam ne zavaruje vaš dom, odločitev o odobritvi (ali zavrnitvi) posojila pa je sprejeta na podlagi vaše bonitetne ocene, dohodka in splošne ocene vašega finančnega zdravja. Stopnja bo običajno precej višja kot za hipoteko; rok krajši; in obresti niso davčno priznane. Glede na te slabosti bi moralo biti osebno posojilo precej na seznamu možnosti.
Balonska hipoteka
Balonska hipoteka je tista, pri kateri zapade veliko ali "balonsko" plačilo preostale glavnice na določen datum. Plačila potekajo med potjo, pogosto samo z obrestmi, čeprav se v nekaterih primerih opravijo tudi žetonska plačila glavnice. Balonske hipoteke so pogostejše pri transakcijah z nepremičninami za komercialna ali večstanovanjska stanovanja. Če pa vaša obnova doma vključuje več kot preprosto povečanje ali preoblikovanje doma za družino - če recimo vaša izboljšava vključuje dodatek stanovanja ali poslovnega pisarniškega prostora, za katerega pričakujete, da bo prinesel prihodek in nameravate celotno prodati v nekaj letih - balonska hipoteka je lahko smiselna.
Gradbeno posojilo
Za gradnjo povsem nove hiše bo le malo bank izdalo standardno hipoteko. Namesto tega bo banka odobrila gradbeno posojilo, ki se bo po dokončanju hiše in potrdilu o vselitvi pretvorilo v bolj tradicionalno prvo hipoteko.
Gradbeno posojilo deluje tako. Ko banka odobri posojilo, bo določen časovni razpored izplačil, ki določa, da določen odstotek izposojenega posojila zapade v plačilo po zaključku nove temelje, bolj po zaključku strehe, več v času postavitve oken , in tako naprej. Sestavite svoj dodatek in banka vam plača v skladu z razporedom, ko ugotovi, da so njegove zahteve izpolnjene.
V večini primerov gradbeno posojilo ni najboljša pot za obnovitelja stanovanj. Če pa radikalno preoblikujete hišo in so stroški gradnje bistveno večji od lastniškega kapitala v hiši, je lahko vaša najboljša strategija kombinirano posojilo za gradnjo in hipoteko.
Kreditne zadruge
Če ste član kreditne unije ali ste upravičeni do članstva v njej, je to lahko drug vir sredstev. Večina kreditnih zadrug je neprofitnih ustanov, ki obstajajo, da služijo svojim članom, tako da pomagajo varčevati in si izposojati denar. O stopnjah, pogojih in drugih podrobnostih se pozanimajte pri kreditnem uradniku ali upravitelju pri kreditni uniji. Pogosto kreditne zadruge posojajo denar članom pod zelo ugodnimi pogoji in z manj dokumentacije, kot bi bila potrebna pri isti transakciji pri tradicionalni banki. Obresti pa ne bodo davčno priznane.
KATERI POSOJILO JE PRAVO POSOJILO?
Pravo posojilo je tisto, ki najbolj ustreza vašim finančnim razmeram. V večini primerov so ključne odločitve naslednje: Ali to zagotavlja dovolj denarja za delo? in ali si lahko privoščimo mesečno plačilo?
Če imate le malo izkušenj s temi finančnimi zadevami, poiščite nasvet strokovnjakov, kot so vaš odvetnik, računovodja ali nepremičninski posrednik, ki je vodil nakup vaše hiše. Pomaga vam lahko tudi vaš bankir.
Ko pride čas, da zaprosite za posojilo, to storite osebno. Če je mogoče, se pogovorite z osebo, ki odobri posojila ali jih pregleda in poskusite ugotoviti, kako koristna je naklonjena. Poskrbite, da boste dobili vse priloge in navodila ter jasno razumevanje postopkov odobritve in plačila.
Še en predlog? Ko se pogovorite s svojim bankirjem in ugotovite, kaj je po vašem mnenju najboljša strategija, prespite. Opravite nekaj dodatnih pogovorov, morda s svojim odvetnikom ali bližnjim prijateljem, čigar poslovne sposobnosti imate zaupanje. Izposojanje denarja pomeni, da prevzamete velike in pogosto dolgoročne odgovornosti in ga ne bi smeli opravljati nenamerno