Na večini območij ZDA stroški stanovanj naraščajo hitreje kot plače. Da bi izpolnili definicijo cenovne dostopnosti stanovanj s strani zvezne vlade, stroški ne bi smeli presegati 30 odstotkov dohodka gospodinjstva ali 60 odstotkov srednjega dohodka na območju. Če gledamo na ta način, postane vprašanje dostopnosti zelo osebno. Kar je morda dostopno za nekatere, ne bo nujno dostopno za vse.
Financiranje doma
Skoraj vsi ljudje, ki kupujejo domove, to počnejo z denarjem, izposojenim pri banki ali hipotekarnem podjetju. Hipoteka je pravni sporazum med kupcem in posojilodajalcem, ki kupuje hišo kot zavarovanje ali zavarovanje posojila. Preden posojilodajalci posodijo denar za hišo, poskrbijo, da ima kupec dovolj mesečnega dohodka za kritje stroškov glavnice, obresti, davka na premoženje in zavarovanja (PITI). Večina hipotekarnih programov zahteva, da ta plačila ne presegajo 30 odstotkov mesečnega dohodka posojilojemalca. Da bo mesečno plačilo dostopno, bo kupec morda moral zbrati 25.000 ali 30.000 dolarjev za polog. Za mnoge kupce, ki prvič kupijo denar, ta denar ni dosegljiv.
Pomoč je na voljo
Če v svoji skupnosti ne najdete domovanja, ki bi si ga lahko privoščili z uporabo tradicionalnih hipotekarnih formul, poiščite posebne programe za pomoč prvič kupcem domov. Nastali so različni programi, ki ljudem pomagajo priti v lastništvo stanovanja. Nekateri programi so zvezno sponzorirani, nekateri so financirani s strani države, večina pa se za njihovo delovanje zanaša na mešanico zveznih, državnih in zasebnih subvencij.
Večji del te pomoči je prilagojen ljudem s srednjim dohodkom na območju ali pod njim (AMI). Nekateri programi ponujajo financiranje z nizkimi obrestmi, pomoč pri predplačilu ali oboje. Obstajajo tudi programi, namenjeni ohranjanju cenovno dostopnih stanovanj s klavzulami o omejenem ali skupnem lastniškem kapitalu, ki omejujejo prihodnjo ceno nadaljnje prodaje stanovanja. Na splošno velja, da več kot bo nekdo sprejel pomoči, več omejitev bo glede lastništva ali nadaljnje prodaje.
Pripravite se
Nakup prvega doma zahteva veliko dela. Začnite tako, da dobite zemljo, svojo in skupnost, v kateri želite živeti. Zaženite datoteko prvega doma za osnovne informacije, finančne evidence in podatke o zaposlitvi. Naučite se čim več o stanovanjskem trgu na vašem območju - preberite nepremičninske oglase, se pogovorite z nepremičninskimi posredniki in preučite rubriko o prometu z nepremičninami v vašem lokalnem časopisu. Preberite pogoje in številke. Vedite, koliko stanejo domovi na vašem ciljnem območju, kakšen je vaš mesečni dohodek, kakšne so vaše mesečne finančne obveznosti in koliko mislite, da si lahko privoščite. Začnite zmanjševati svoj mesečni dolg in odprite varčevalni račun, ki je namenjen vašemu prvemu domu. Tudi če prihranite le nekaj dolarjev na mesec, boste šli v pravo smer.
Poiščite svoje vire
Vsi ne morejo kupiti domovanja, vendar obstajajo programi in storitve, kot je zvezni program subvencioniranja stanovanj v oddelku 8, ki ljudem z nizkimi in zelo nizkimi dohodki pomaga pri stanovanjskih stroških. Vavčerji iz oddelka 8 se tradicionalno uporabljajo za najem stanovanj, zdaj pa jih je mogoče uporabiti za nakup stanovanja. Ta oddelek 8 program običajno izvajajo lokalne ali državne stanovanjske oblasti. Vsaka regija države in večina držav ima programe za pomoč kupcem domov prvič. Državne agencije za stanovanjsko financiranje ali pisarna NeighborWorks ( glej spodaj ) so dobri viri. Če ste vojaški veteran, se za najnovejše informacije o pomoči pri lastništvu stanovanj obrnite na upravo za veterane.
Skupni zemljiški skladi (CLT) sestavljajo pakete financiranja, s katerimi pomagajo nadomestiti stanovanjske stroške za družine in posameznike z nizkimi in zmernimi dohodki. Te organizacije razvijajo večno dostopna stanovanja z omejevanjem cene nadaljnje prodaje stanovanja, če in ko se lastniki stanovanj odločijo za prodajo. Te klavzule o omejenem ali deljenem lastniškem kapitalu ohranjajo hišo cenovno ugodno za naslednjega upravičenega kupca in ohranjajo prvotno subvencijo lastništva stanovanj za življenje doma.
Spoznajte omejitve
Večina programov pomoči pri nakupu stanovanja ima dohodkovne omejitve in je pogosto rezervirana za ljudi, ki zaslužijo 80 odstotkov ali manj povprečnega dohodka na območju. Večina programov zahteva tudi dovolj dohodka za mesečna plačila hipoteke. Programsko osebje vam lahko pomaga preveriti in ohraniti upravičenost do subvencij za lastništvo stanovanja, dokler ni mogoče doseči ujemanja.
Pomembno je razumeti, v kakšnih okoliščinah boste morda morali vrniti subvencijo. Na primer stanovanjski programi, ki jim pomagajo delodajalci, lahko zahtevajo stalno prebivališče ali zaposlitev - če potrebujete stanovanjsko pomoč, boste morda potrebovali, da ostanete doma in delate v podjetju. Z CLT-ji bo prodajna cena stanovanja omejena, če se odločite za selitev. Omejitev cene je lahko vnaprej določena fiksna cena, vendar se običajno določi s formulo. Vse omejitve in formule naj vam bodo razložene in jih pred pisanjem pridobite v pisni obliki.
Viri: NeighborWorks
Verjetno NeighborWorks podpira stanovanjsko agencijo ali sosedski program v vaši skupnosti. To neprofitno agencijo je Kongres ustanovil leta 1978 za vzpostavljanje partnerstev, ki rezultirajo v dostopnih stanovanjih in lastništvu stanovanj za člane skupnosti z nizkimi dohodki.
Cilj NeighborWorks je oživiti skupnosti z lastništvom stanovanj, sanacijo stanovanj, stanovanjskimi kuponi, zaščito lastniškega kapitala, lastništvom manjšin, stalnim izobraževanjem o lastništvu in negi stanovanj, gospodarskim razvojem skupnosti in rešitvami staranja na mestu. Mreža NeighborWorks ima več kot 240 programov, ki temeljijo na skupnosti, in deluje v vseh 50 ameriških zveznih državah, da bi ustvarila stabilne, trajnostne skupnosti.