Premikanje hiš je na resničnostni televiziji vedno videti tako kul in nedvomno so te oddaje, stisnjene v 60-minutne odseke, prispevale k priljubljenosti tega trenda vlaganja v nepremičnine. V resnici je spreminjanje lastnine v stiski lahko navdušujoče, lahko pa povzroči tudi finančno katastrofo.
Torej, ali je svetovna pandemija pravi čas, da razmislite o tem, da bi začeli poslovati po hišah? Ali je to najslabša napaka, ki jo lahko naredite?
Domače cene se znižujejo
Po novem poročilu ATTOM Data Solutions se premikanje hiše povečuje in pada, odvisno od tega, katero statistiko gledate. Na primer, v samo tretjem četrtletju leta 2022-2023 (zadnje četrtletje, za katero so bili podatki na voljo v času objave) je bilo obrnjenih 57.155 enodružinskih hiš in stanovanj. Glede na poročilo to predstavlja 5,1 odstotka celotne prodaje stanovanj v tistem četrtletju.
To je veliko pretiravanja, dokler ne pomislite, da je bilo v drugem četrtletju leta 2022-2023 5,7 odstotka celotne prodaje stanovanj. In v tretjem četrtletju 2022-2023 so flipsi znašali 5,5 odstotka celotne prodaje stanovanj.
To pomeni, da se stopnje premikanja domov zmanjšujejo in po poročilu je ta trend skladen na več kot 90 odstotkih lokalnih trgov (148 od 159 metropolitanskih območij).
Največ četrtletnih upadov je bilo na naslednjih območjih podzemne železnice:
- Killen v Teksasu (-44,5 odstotka)
- Savannah, Ga. (-43 odstotkov)
- York, Penn. (-42 odstotkov)
- Greeley, Colo. (-41,5 odstotka)
- Springfield, Massachusetts (-39,8 odstotka)
Druga mesta s četrtletnimi padci, ki se gibljejo od 39,1 do 37 odstotkov, vključujejo Raleigh, NC; Atlanta; Kansas City, Mo .; San Diego; in Rochester, NY
Vendar se je na nekaterih območjih dejansko povečala stopnja preusmerjanja domov. Največ se je povečalo na naslednjih področjih:
- Davenport, Iowa (+18,5 odstotka)
- Hilton Head, S.C. (+16,8 odstotka)
- Scranton, Penn. (+12,2 odstotka)
- Amarillo v Teksasu (+10,9 odstotka)
- Kalamazoo, Michigan (+7,7 odstotka)
Povratek hišnih hiš se povečuje
Medtem ko se stopnja padcev zmanjšuje, je bil po poročilu dobiček dejansko visok. V tretjem četrtletju leta 2022-2023 so se prodani domovi prodali za 73.766 dolarjev bruto dobička v primerjavi z 69.000 dolarji v drugem četrtletju 2022-2023 in 61.800 dolarji v tretjem četrtletju 2022-2023. To je najvišja donosnost naložbe po prvem četrtletju 2022-2023, ki je dosegel 48-odstotni ROI.
Te stopnje dobička so bile skladne na 104 od 159 analiziranih podzemnih področij. Največje stopnje dobička so bile na naslednjih področjih:
- Brownsville v Teksasu (182,9 odstotka)
- Austin v Teksasu (176,4 odstotka)
- Waco v Teksasu (157,4 odstotka)
- Springfield, Mo. (145,3 odstotka)
- Savannah, Ga. (143,6 odstotka)
Druga mesta z veliko letno stopnjo dobička se povečajo - od 74 do 54 odstotkov - vključujejo Raleigh, NC; Feniks; Kansas City, Mo .; in Las Vegas.
Vendar se je na nekaterih območjih donosnost naložb, ki se spreminjajo, zmanjšala. Največji upad je bil na naslednjih področjih:
- Corpus Christi v Teksasu (77 odstotkov)
- Hilton Head, S.C. (72,9 odstotka)
- Boulder, Colo. (69,1 odstotka)
- Wilmington, NC (58,9 odstotka)
- South Bend, Ind (54,1 odstotka)
Povprečni čas prevračanja se poveča
Poročilo tudi razkriva, da med pandemijo traja dlje, da se hiše preusmerijo. V tretjem četrtletju 2022-2023 je bil povprečni čas dokončanja transakcij 192 dni. V drugem četrtletju 2022-2023 je bil povprečni čas 184 dni, v tretjem četrtletju 2022-2023 pa le 184 dni.
Dejansko je bilo povprečje 192 dni v tretjem četrtletju 2022-2023 najdaljši povprečni čas v zadnjih 17 letih (od tretjega četrtletja 2003).
Zakaj bi morali vstopiti v igro
Torej, ali je zdaj pravi čas, da se s prsti potopite na trg, ki se premika po hišah? Henry Angeli III, lastnik podjetja Henry Buys Homes v Jacksonvilleu v zvezni državi Fla., Meni, da je pravi čas, da preusmerjamo hiše. "Zalog je rekordno nizek zaradi povečanega povpraševanja zaradi znižanih hipotekarnih obrestnih mer," pravi. "Vsi poskušajo izkoristiti te nižje obrestne mere zaradi povečane kupne moči, zlasti na mojem trgu v Jacksonvilleu."
Njegovo navdušenje deli tudi Luka Smith, ustanovitelj podjetja We Buy Property In Kentucky, ki verjame, da je zdaj boljši čas kot kdaj koli prej, da začnemo sodelovati. Smith prav tako opozarja na nizko zalogo, kar ima za posledico veliko povpraševanje. "Materiali za dokončanje prenove so dražji, saj so cene zaradi pandemije narasle zaradi pomanjkljivosti v dobavni verigi, a vrednosti nepremičnin hitro naraščajo," pojasnjuje Smith. "Veliko povpraševanje je povzročilo, da se vrednosti nepremičnin trgujejo z rekordno hitrostjo in višjimi cenovnimi točkami, kar je super za premikanje hiš."
Smith svari pred preplačilom, da bi prišel na hišni trg. "V nasprotnem primeru, če lahko enostavno vodite projekt, lahko pridete naprej."
Zakaj ne bi smeli vstopiti v igro
Niso pa vsi tako optimistični glede uspeha novincev v hišnem poslovanju. "Trenutno obstajajo" rekordni dobički ", ker je trg stanovanj zaradi COVID-19 eksplodiral in je eksponentno zrasel mimo tistega trga, ko so bile današnje hiše prvič kupljene," pravi Ryan Serhant, nepremičninski posrednik in costar na Bravo's Seznam milijonov dolarjev New York. "Toda ta delta ne bo zdržala," opozarja. »V podjetju, ki se premika po hišah, zaslužite, ko zaslužite kupi; danes ne poslujte glede na to, kje so hiše prodajo at-to je nazaj. "
Jonathan Faccone, upravni član in ustanovitelj podjetja Halo HomeBuyers v Bridgewateru v državi New York, prav tako izraža previdnost, ko gre za novince. "Čeprav je splošni trg nepremičnin trenutno dober in so stopnje dobička večje, kot so bile, ljudem ne bi priporočal, da se zdaj lotijo tega posla." Navaja tri razloge, zakaj:
1. Izjemno težko je najti dobre posle za nove vlagatelje.
"Trg je že zasičen s številnimi izkušenimi vlagatelji, ki v njih iščejo posle z ustrezno stopnjo dobička." Faccone pravi, da je povsem novim vlagateljem neverjetno težko konkurirati, razen če so pripravljeni plačati več za isto hišo. "Če boste morali preplačati, da boste lahko začeli sodelovati pri projektu, boste tvegali, da boste izgubili denar, ko bo vse rečeno."
2. Pandemija otežuje obnovo nepremičnin.
Da bi ustvarili dobiček, Faccone pravi, da je cilj vedno biti v projektu in iz njega v najkrajšem možnem času. "Tako boste zagotovili, da povečate svoj dobiček, hkrati pa ublažite druga tveganja, kot je prekomerna poraba za obnovo ali neupoštevanje predvidene prodajne cene." Ker pa mestne občine delujejo počasi (in pogosto z omejenim številom zaposlenih), pravi, da inšpekcijski pregledi, gradbena dovoljenja itd. Trajajo dlje. "To je težava, ker se bodo s povečanjem časa projekta povečali stroški prenosa, kar bo zmanjšalo dobiček." Pravi, da je še bolj nevarno, da se trg lahko premakne - in če se to zgodi med izvajanjem projekta, je lahko katastrofalno.
3. Zaradi pandemije je bilo težko analizirati dober posel.
"Ključ do uspešnega premikanja hiš je nakup po pravi ceni, ki zahteva pravilno oceno stanovanja in določitev, za kaj ga lahko proda." Faccone pravi, da je v popolnem okolju težko oceniti ARV za dom (po popravilu), vendar COVID-19 povzroča hitro prilagajanje cen. "Težko je napovedati, kakšen bo ARV, ko boste pripravljeni dati svoj dom na trg, in to postane bolj igra ugibanja kot izračunana naložbena odločitev." Pred vstopom priporoča počakati, da se trg stabilizira.