Z zasičenostjo lastnin v stiski na trgu ljudje zdaj želijo skleniti pogodbe. A prostora za napake je malo. Morate biti pametni glede hiš, ki jih kupujete, in popravil, ki jih opravite. Prav tako morate biti pripravljeni dolgoročno hraniti svojo lastnino ali pa bi lahko končali s hišo, ki je ne morete prodati, in hipotekarnim plačilom, ki si ga ne morete privoščiti. Če pa boste poskušali preusmeriti hiše, morate vedeti nekaj stvari.
Iskanje prave hiše
Vlagatelji v nepremičnine živijo in umirajo po številkah. V dogovor se morate zaljubiti, ne v hišo. In odlične ponudbe vam ne bodo skočile na pamet. Izkušeni vlagatelji vsak dan preživijo čas v iskanju nepremičnin in imajo mrežo ljudi, ki zanje iščejo ponudbe.
Nekateri vlagatelji se odločijo, da se od službe po poti odpravijo drugače in poiščejo možne posle. Drugi, kot je Sid Davis, investitor v nepremičnine in avtor knjige Domače preobrazbe, ki se prodajajo: hitri in enostavni načini za doseganje najvišje možne cene, priporočamo, da izberete določeno sosesko in se redno vozite po njej. "Poiščite najboljšo ponudbo v najboljši soseski," pravi Davis. »Tudi na najboljših področjih se vedno najdejo ljudje, ki morajo hitro prodati. Izberite ciljno območje, ki ga želite, in sestavite letake, v katerih piše: ‘Lahko zaprem čez en teden’ ali ‘Unovči vnaprej.’ Veliko ljudi je v težavah. "
Poiščite hišo, ki je po ceni daleč pod tržno vrednost, pravijo strokovnjaki. To je edini način zaslužka na današnjem trgu.
Iskanje financiranja
Tudi ko je bilo sklepanje hipotekarnih pogodb ohlapno, so bili bankirji strožji do vlagateljev kot do lastnikov, zahtevali so več denarja in zaračunavali višje obrestne mere in provizije. Danes so posojilodajalci strožji kot kadar koli prej, ko gre za posojanje denarja za naložbe v nepremičnine.
Rehabberjem, ki imajo v lasti dom, je morda lažje pridobiti kreditno linijo za lastniški kapital in ta denar porabiti za zahtevani polog. Toda razumejte, kaj počnete: svoj dom ogrožate, če nepremičnine ne morete prodati in zaostanete pri plačilih.
Razmišljanje dolgoročno
Mnogi poklicni vlagatelji v nepremičnine gledajo na premikanje kot na kratkoviden pristop k poslu. Skoraj edina prednost, pravi Jones-Cox, je hiter dobiček, a davek na kapitalski dobiček poje velik del tega - in trenutne tržne razmere niso ugodne za hitro prodajo. Poleg tega so rehabilitacijski projekti znani po tem, da trajajo dlje in stanejo več denarja, kot so predvidevali. Veliko bolje je držati hišo in uživati dolgoročne koristi.
Davis, ki je v enem letu preusmeril sedem hiš, se strinja in pravi: »Zaslužil sem od 10.000 do 12.000 dolarjev na hišo in menil, da sem precej vroča stvar. To je bila neumna stvar, ki sem jo kdajkoli počel. Če bi jih hranil kot najemnine, bi do zdaj imel 1,5 milijona dolarjev kapitala. "
Morda je najpametnejši način, kako se zdaj približati premikanju, zlasti za novega vlagatelja, ta, da kupite hišo kot lastnik stanovanja, v njej živite dve ali tri leta, medtem ko jo popravljate, in nato prodate z dobičkom. Dobili boste boljšo obrestno mero za financiranje, odpravili večje vplačila, ki jih zahtevajo vlagatelji, in zajeten davek na kapitalski dobiček, ki ga plavutke plačujejo za hiše, ki jih hitro kupijo in prodajo, in dali hiši čas, da ceni. "To je precej spektakularna strategija, da zaslužite 50.000 ali 100.000 dolarjev in ne plačate davkov na to," pravi Vena Jones-Cox, investitorka nepremičnin s sedežem v Cincinnatiju in nekdanja predsednica Nacionalnega združenja vlagateljev v nepremičnine.
Narediti prave prenove
Ko najdete hišo, morate sestaviti proračun za obnovo in popravilo. Prvi korak je določitev približne prodajne cene. To dosežemo s primerjalno tržno analizo hiš, podobnih tisti, ki jo prodajate, glede na lokacijo, starost, kvadratne metre, število spalnic in kopalnic, starost in lastnosti. Poglejte cene hiš, ki se prodajajo - pa tudi tistih, ki sedijo že mesece, priporoča Dean Graziosi, vlagalec nepremičnin s sedežem v mestu Tempe in avtor knjige Nepremičninski milijonar. Tako boste dobili dobro idejo, kaj vključiti v rehabilitacijo.
Nato odštejte, koliko ste plačali za hišo, druge stroške (na primer provizijo nepremičninskega posrednika) in dobiček, ki ga želite ustvariti. "To vam bo povedalo, koliko lahko zapravite," pravi. Pravila za popravila rehabilitacij so precej podobna tistim, ki jih priporočajo kupcem domov, ki pripravljajo lastno hišo na prodaj: prvi vtisi so kritični, zato bodite pozorni na dvorišče, zunanjost hiše in vhod; kuhinje in glavne kopeli prodajajo hišo; kupcem ne vsiljujte svojega okrasnega sloga; in ohranite barve v nevtralni paleti, tako da jih kupci lahko izdelajo po svoje.
Največja napaka, ki jo Jones-Cox vidi, da vlagatelji delajo v svojih rehabilitacijskih centrih, je poraba denarja za nadgradnje, ki ne dodajajo vrednosti in niso primerne za sosesko. "Vstopijo v te lastnosti, se zaljubijo vanje in mislijo, da bi bilo super, če bi v kopalnico hiše, vredne 125.000 dolarjev, postavili masažno kad," pravi. "Niso razumni glede tega, kaj bi bilo treba storiti, pretiravajo in nikoli ne dobijo svoje naložbe nazaj."
Diane Saatchi, višja podpredsednica skupine Corcoran Group s sedežem v East Hamptonu v New Yorku, vidi isto stvar v večmilijonskih rehabilitacijskih centrih. "Včasih ljudje porabijo na načine, ki niso tako pomembni," pravi Saatchi. »Nekdo bo vstavil drag generator in ne bo imel dovolj prostora v omari ali prostora za shranjevanje glede na velikost hiše. Ali pa bodo storili nekaj, kar ne ustreza soseski. Če gre za sosesko, kjer imajo vse hiše garaže in garažo spremenite v telovadnico, je to neumno. "
Če mislite kot uspešen vlagatelj v nepremičnine in menite, da je premikanje ali rehabilitacija dolgoročna naložba, je večja verjetnost, da boste uspeli.
Obstaja več deset načinov, kako preprečiti predelavo za nadaljnjo prodajo. Na vrhu seznama so:
- Ne delaš domačih nalog. Danes je na trgu toliko hiš, ki so naprodaj, konkurenca za kupce je velika. Oglejte si tekmovanje, preden začnete razbijati stene. To najlažje naredite tako, da obiščete dneve odprtih vrat v enakem cenovnem razredu.
- Pretiravanje. Želite, da vaša hiša izstopa, vendar ne kot boleč palec. Naj bo vaša nekoliko boljša od konkurence, vendar ohranite skladnost z okolico.
- Ignoriranje dvorišča. Nekateri rehabilitaci ves čas preživijo v notranjosti in pozabijo na zunanjost. Trata mora biti v najboljši možni obliki.
- Rezalni koti. Velika razlika je med tem, da stvari počnete čim ceneje in si zatisnete oči pred večjimi težavami, da prihranite denar. Ne čistite in barvajte samo, kdaj je treba kaj popraviti ali zamenjati.
- Najem nelicenciranih izvajalcev. Težave s strukturno celovitostjo hiše ali njenih glavnih sistemov - ogrevanjem in hlajenjem, vodovodom in elektriko - morajo odpraviti pooblaščeni zavarovani strokovnjaki.
- Vse to poskušam narediti sam. Če še niste opravili nekaterih zapletenejših del na domu, ki ste jih postavili za svojo hišo - na primer električnih ali vodovodnih, - zdaj verjetno ni čas, da bi poskusili. Frustrirani boste in morda celo poškodovani. Najemite strokovnjaka in poskrbite, da boste stroške razporedili v proračun za popravila.
- Podcenjevanje časovnega okvira. Verjetno bi morali vložiti čas za dokončanje dela - še posebej, če hipoteke ne morete plačati dodatnega meseca ali dveh. Če imate dve hipoteki, je določanje realne časovne meje ključnega pomena.