Ah, samotna, mirna počitniška hiša, daleč od norih množic …
Toda ne dovolj daleč, da bi bil oddaljen od davčne uprave. Davčna pravila, ki veljajo za dohodek od najema iz počitniškega doma, ki ga uporabljate za svoje počitnice, so se prav zapletla.
Trg počitniških domov se za letošnje leto šele odpira in če bodo trendi obstali, bo to hit. Ko se cene stanovanj strgajo po dnu, veliko ljudi kroži po počitniških destinacijah in išče ugodne ponudbe. Raziskava investicij in kupcev počitniških domov Nacionalnega združenja nepremičnin za leto 2012 je poročala, da se je prodaja počitniških hiš lani povečala za 7% in zdaj predstavlja 11 odstotkov celotne prodaje stanovanj. (Nasprotno pa je prodaja primarnih domov v letu 2011 upadla za 15,5%.)
Toda pravila IRS niso noben dan na plaži.
Pravila, izdana konec leta 2011, še bolj zapletajo, kako morate dodeliti "osebne" in "komercialne" dneve, ko poskušate del svojega počitniškega doma odpisati, ker ste ga dali v najem.
Po mnenju Janet Hagy, Austin, TX, pooblaščene javne računovodke, opredelitev "osebne" uporabe zdaj vključuje vašo družino in vse člane holdinga, ki ste ga morda ustvarili, tako da si lahko delite lastništvo nepremičnine.
Razmišljate o neobdavčeni zamenjavi hiše, da bi lahko poceni dopustovali kje drugje? Še enkrat razmislite: zamenjave se štejejo tudi za "osebno uporabo", tudi če zaračunavate najemnino. In če boste prijateljem zaračunali manj kot tržna najemnina, boste obtičali, da boste davkarju nadomestili razliko.
To je povrh že zapletene formule uporabe. Tradicionalno se drugi dom šteje za "osebno lastnino", če ga zasedate 14 dni letno ali 10% dni v davčnem letu. Če pa je nepremičnina v najemu za 15 ali več dni, morate odšteti ali izgubiti. Seveda se vse to še bolj zaplete, če si delite lastništvo.
Preden se potopite v mamljiv nakup:
- Preverite posledice davka in denarnega toka s svojim računovodjem, še posebej, če mislite, da se bo hiša "plačala" s prihodki od najemnin.
- Analizirajte knjigovodske stroške nepremičnine, vključno z davki na premoženje, zavarovanjem in oskrbo na daljavo v zunaj sezone.
- Posvetujte se s svojim investicijskim svetovalcem, da ugotovite, ali bo dodajanje nepremičnine v vaš portfelj preseglo priporočeni delež nepremičnin v vaši mešanici premoženja.
- Preglejte predloge za deljeno lastništvo z mislijo na najslabši možni scenarij. Če drug lastnik ne more izpolniti svoje obveznosti, bodo preostali lastniki prisiljeni pobrati ohlapnost, dohodek od najemnin pa lahko olajšave po obdavčitvi ali ne.
Preberite več od Denar je pomemben ob ponedeljkih:
Današnje najemnine za včerajšnje hiše
Davčne olajšave za energetsko učinkovitost
Zakaj je Home Depot tako natrpan?