Samostojni delavci igrajo glavno vlogo v ameriški delovni sili. Po poročilu združenja Freelancers Union in Upwork 57 milijonov Američanov - 35 odstotkov delovne sile - velja za svobodnjake. Freelancing ima številne prednosti: lahko ste sam svoj šef, določite svoj urnik in izberete svoje projekte in stranke. Ena glavnih pomanjkljivosti dela v koncernskem gospodarstvu pa je ta, da hipotekarni posojilodajalci ponavadi bolj skrbno pregledujejo samostojne podjetnike, ko zaprosijo za hipoteke.
Kako začeti
Najprej je treba vedeti, da je vsem, ki veljajo za samostojne podjetnike, lastnike podjetij, samostojne podjetnike ali neodvisne izvajalce, skupna ena pomembna finančna značilnost: nimajo plačilnih listov ali izpisov plač W-2.
Ne glede na katero od teh kategorij spadate, "bo vaš posojilodajalec najverjetneje uporabil izraz" samozaposlen "," pravi Andrina Valdes, direktorica Cornerstone Home Lending. Medtem ko prosilci za hipoteko, ki so samozaposleni, sledijo istemu postopku prijave, kot ga opravljajo plačani uslužbenci, bodo morda morali narediti več. "Predpogoj za hipoteko, lov na hišo, predložitev dokumentov, potrebnih za prošnjo za posojilo, in nakup zavarovanja za lastnike stanovanj," pravi Valdes, "vendar boste morda morali narediti nekaj dodatnih korakov, da predložite dokazilo o dohodku."
Zakaj so morda potrebni dodatni koraki
Hipotekarni posojilodajalci imajo utemeljene razloge, da od samostojnih podjetnikov zahtevajo dodatno dokumentacijo. "Ker lahko dohodek samozaposlenih pri mnogih ljudeh niha skozi celo leto," pojasnjuje Valdes, "ti dokumenti lahko pomagajo zmanjšati tveganje v očeh posojilodajalca, saj nudijo širši pogled na vaš zaslužek."
Pandemija ni nič takega, kar bi posojilodajalce še bolj skrbelo zaradi vaše zmožnosti plačevanja mesečne hipoteke. Ironično pa je, da zdaj, ko je Covid-19 zapravil veliko delovnih mest, ki so nekoč veljala za recesijo, upwork ugotavlja, da se je v zadnjih 12 mesecih med samostojne delavce pridružilo še 2 milijona ljudi, 75 odstotkov pa jih zasluži enako oz. več kot pri tradicionalnih službah.
Čeprav je morda več delavcev, ki delajo na koncertih, zaslužijo več denarja kot pred začetkom pandemije, hipotekarni posojilodajalci ne skrbijo za neformalno in pogosto bolj začasno naravo delovnih odnosov svobodnjakov s svojimi strankami. Posojilodajalci so tudi zaskrbljeni, ker je te odnose veliko lažje prekiniti. Zato Valdes pravi, da bi morali biti samostojni podjetniki pripravljeni predložiti dodatno dokumentacijo, ki predstavlja jasnejšo sliko njihovega dohodka: "Morda boste morali predložiti davčne napovedi za osebne in poslovne davke v zadnjih dveh letih," svetuje, pa tudi "dobiček in izguba izpiske, izpiske poslovnih bank (če je primerno) in morebitna dodatna plačila ali vire dohodka, vključno z invalidnostjo ali socialno varnostjo. "
Kaj pa vaša kreditna ocena?
Vaša kreditna ocena je vedno odločilni dejavnik pri prošnji za posojilo. Po mnenju Valdesa pa kreditna ocena za samostojne podjetnike, ki zaprosijo za hipoteko, ni bolj pomembna kot za prosilce za hipoteko s plačanimi službami - in ni nujno, da je popolna.
Valdes priporoča, da se obrnete na posojila, da se pogovorite o vašem položaju. "Če izpolnjujete zahteve (za posojilo), boste še vedno imeli dostop do številnih posojilnih produktov - nekateri imajo za tiste, ki izpolnjujejo pogoje, minimalno 620," pravi.
Zakaj bi lahko zavrnili hipoteko
"Večina posojilodajalcev išče dokumente, ki podpirajo samozaposlene dohodke vsaj v zadnjih dveh letih," pravi Valdes, zato obstaja verjetnost, da vaša prošnja za hipoteko ne bo odobrena, če ne boste mogli dokazati, da imate stalni vir dohodek. Kljub temu pa boste morda še vedno odobreni, tudi če ste samozaposleni manj kot dve leti. V takšnih primerih, pojasnjuje Valdes, bi bila odobritev "odvisna od tega, ali ste bili prej zaposleni v isti službi ali s tem povezanim poklicem vsaj dve leti."
Alternativni hipotekarni programi
Če ste svobodnjak ali delavec koncerta in ne morete dobiti odobritve za običajno hipoteko, ne obupajte. "Samostojni podjetnik lahko še vedno dobi hipoteko prek različnih alternativnih programov in programov z nizkimi dokumenti, ki jih ponuja večina posojilodajalcev," pravi David Reischer, odvetnik in izvršni direktor LegalAdvice.com. Ugotavlja, da se lahko samostojni podjetniki prijavijo za nadomestne hipotekarne programe, vključno s posojili z nizko stopnjo dokumentacije (nizko dokumentacijo) in posojili „brez dokumentacije“ (brez dokumentacije). "Te vrste hipotekarnih posojil so na voljo posameznikom, ki nimajo dohodka W-2 ali zadostnega dohodka, ki bi ga lahko prikazali na svojih davčnih napovedih."
Upravičenost do posojila z nizkimi dokumenti lahko določijo dolžnik navedeni prihodki in dva meseca veljavnih bančnih izpiskov, in kot že ime pove, za posojila brez dokumentov morda sploh ni potrebna nobena dokumentacija, pravi Reischer. Vendar pa je prijava za te programe alternativnih posojil pomanjkljiva. "Te vrste posojil brez dokumentacije so običajno na voljo samo za transakcije z nizko LTV (posojilo v vrednosti)," pojasnjuje Reischer in običajno pomeni posojilojemalcu hipoteko z višjo obrestno mero. "Poleg tega bo moral posojilojemalec predložiti znaten polog, tako da bo imel posojilodajalec lastniški kapital v nepremičnini, ki ga bo prevzel, če posojilojemalec ne izpolni svojih obveznosti."
Ena samostojna zgodba
Stacy Caprio, samozaposlena finančna blogerka pri Fiscal Nerd, je bila nedavno odobrena za hipoteko. "Ker letos zaslužim manj zaradi več dejavnikov, vključno s Covidom, sem plačal več kot običajno, tako da bi se moral kvalificirati za manjše posojilo," pravi Caprio. "Za to sem se tudi odločil, ker sem si vseeno želel imeti v lasti več premoženja."
Njene izkušnje kažejo, da "vas lahko odobrijo, če lahko predložite vsaj dve leti doslednih davčnih napovedi in če sta vaša zadnja dva meseca dohodka skladna z napovedmi." Po Capriovih besedah samostojni podjetniki ne bi smeli imeti težav pri odobritvi hipoteke, če je njihov dohodek že več kot dve leti dokaj enak kot pri razmerju med dolgom in dohodkom ali nad njim.